住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。

而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。

再一个是地段的区别，房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。

相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，亦或荒郊野岭，均可开发住宅。

而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。

例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫，地选错了，那必定难以生存。

商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。

接下来是客户方面的区别。

住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。

住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户，投资型客户乃是依靠买后出租及房产升值获利，就如同在座的两位朋友，而自用型客户乃是买后自用，不论过渡型居住还是永久性居住。

商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。

经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。

还有操作复杂性的区别，从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。

对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。

而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不慎，便会将商业带入万劫不复的深渊，国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。

还有就是物业要求区别。

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。

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但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。

不同的商业业态，对物业的要求不同，举例说一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。

不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米；如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。